樊宏楠：多元地产可以成为房企的“第二曲线”，产业效率代表行业的发展动力

新浪财经

来源：投中网

2020年6月10-12日，由投中信息、投中网联合主办，投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开。中国的创新力量正风雷涌动，奋发九州，荡涤环宇，本次峰会以“九州风雷”为主题，汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖，共筑行业新版图，探索新机遇。

鸿坤亿润投资投资合伙人樊宏楠在演讲中表示，很多房企开始放弃多元化的业务，回归到房产主业，这个趋势非常明显，因为在过去增量时代中，房企会把主要的精力和资源放在主业上而不是多元业务上。

当房地产由原来的增量市场逐渐过渡到存量市场，这也倒逼开发商开始寻找“第二曲线”。在樊宏楠看来，多元化地产业务可以成为房企的“第二曲线”，垂直类的地产或者物流地产、教育综合体、体育综合体、直播产业园、网红商场都属于多元地产的范畴。与传统地产相比，多元地产具有更强的产业聚集能力以及更高的单位产值，整体开发规模更小，但资产的开发与运营则更加的分散。

樊宏楠还指出，房地产的发展已经进入到4.0阶段，大部分的开发商需要具备三个能力：产业培育能力、城市建设能力和资产管理能力。无论是大的开发商，还是小的开发商，最重要的就是要有资产管理的能力。

以下为鸿坤亿润投资投资合伙人樊宏楠在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲实录，由投中网整理。

大家好！首先非常感谢投中在这样一个时期里给大家搭建这样一个平台，我是来自鸿坤亿润投资的樊宏楠。

在正题开始之前，我跟大家介绍一下我们机构的背景。在座的都是投资圈的老前辈和老朋友，提到鸿坤亿润投资，其实大家可能不太清楚我们做的业务，有人觉得我们是做地产基金的，有人觉得我们是纯LP机构，江湖上觉得我们很神秘，其实不神秘。

鸿坤亿润投资的母公司鸿坤集团成立于2002年，我们起步于地产开发，一直沿着创新型城市运营商的思路来发展业务。经过这么多年的奋斗，除了地产主业以外，我们还发展了其他的三个战略板块，包括鸿坤资本、鸿坤产业和鸿坤文旅。

鸿坤产业全国范围内有16个产业园区，园区运营规模超过350万㎡，资产运营管理规模达300亿元。鸿坤文旅的发展非常有特色，我们成功引入并运营了NBA中心、欧洲顶级马术演艺品牌cavalluna等国内外优质体育及文娱IP，在德国慕尼黑落地了一个自有国际马主题乐园EQUILA LAND，场下的小伙伴有机会去德国旅游，欢迎来我们的主题乐园玩，它就在安联球场的对面。

鸿坤地产连续8年蝉联房企百强，早期重点深耕京津冀地区，最近几年发展版图扩展到了长三角经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区等都市圈。业务除了包含住宅地产以外，还涵盖了商业地产、物业服务等板块，今年3月份鸿坤物业已经在香港联交所成功上市，作为城市运营商，物业板块的上市是非常重要的布局。经过多年的发展，地产累计开发面积超过了1300万㎡，土地储备达到500万㎡，拥有比较成熟的产品线，当然随着市场的变化，我们也希望通过不断努力给市场提供更优质的产品。

鸿坤资本涵盖了鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等板块。我们财富端发展很快，从第一年的10亿募资规模到去年的40亿募资规模，发展非常迅速。同时财富端的产品也逐渐丰富，从最开始的单一固收类产品，到去推广股权产品，去年还做了FOF产品，欢迎大家来谈具体的业务合作。

鸿坤亿润投资做股权投资非常早，我们从2007年就开始做股权投资了，北方的第一支有限合伙基金就是鸿坤亿润投资发起的。早期也投出了很多优秀项目，比如说三夫户外、蓝色光标、歌尔声学等，退出收益率还是可以的。

鸿坤亿润投资有两个大的投资方向，一个是沿着地产上下游的产业链去做布局，比如投资共享办公这个赛道，投了“优客工场”、“洪泰智造工场”；也会看地产科技，比如说车位资产增值运营服务商“好停车”。二是我们会去布局泛社区服务的内容，因为我们还是本着城市运营商做地产的思路，希望给到业主更好的生活环境，更好的生活品质，像我们布局教育和体育，投资了做游学的世纪明德，做青少年体育培训的万国体育等等。另外，我们还会对新经济新业态做财务类的投资，比如快手、大疆，还有网易云音乐等等。

2016年是房产行业的分水岭，地产进入高存量时代

今天我还是想跟大家分享一下开发商赛道，或者开发商这个行业在未来的趋势是什么样的状态。

数据上来看，2016年是一个分水岭，2016年之后，大家看到整个趋势是放缓的。还有一个城镇化率，大家密集的听到城镇化率这个概念，在2019年突破了60%。看到另外一个图，中国和其他国家的城镇化率的对比，我们国家还有10%到15%的增量，只不过增量的过程当中，本身的增速就在放缓，我们就要拉长周期来看待这个增量。我既不想把现在这个时期定义为存量市场，也不想定位成纯的增量市场，我觉得现在是一个增量过渡到存量的一个周期，在这个周期里面，开发商从增量市场玩家的角色，转换成主动去寻找增量市场的角色。

我们梳理了一下现在各个地区的情况，会发现10年前、20年前，大部分的产业政策是一刀切，或者全国一盘棋，今年看下来各个地区不同的产业有非常丰富的引导政策，而且是非常差异化的。

举例来看，上海和北京，上海的产业内容和北京完全不一样，北京注重康养还有体育、文化产业或者轻工业的制造行业，上海是有很多的航空航天、卫星技术产业。而四川和福建有很大的特点，他们都可能发展生物医药，都会发展新材料，四川有自己的特点，发展康养、发展茶产业，福建也有自己的特色，发展海洋经济，或者说发展石油炼化垂直化的行业。

这个信号非常明确，开发商要了解每一个地区具体的产业发展的动向，要对不同产业进行深刻的理解，否则的话，就区域性产业增量就会被排除在外了，或者是建设新的产业园区，很多开发商不太会做产业内容和产业运营，就很难拿地。

2016年以后不少开发商其实意识到这个问题，很多房企开始布局这个多元化业务，甚至是直接去做实业。但是很不幸，大家翻一下今年大部分上市公司的口号，大部分的房企还是要回归房产主业，因为他们不可能把精力放在多元化的业务里面，多元业务又是跨行业，你很难把对的人放在对的行业里面去。

很多房企就放弃多元化的业务，回归到主业，这个趋势非常明显。但是市场不会管之前开发商做的好还是坏，市场永远是淘汰能力不行的团队，现在从增量的市场过度存量的年代，市场会倒逼开发商寻找“第二曲线”。

市场倒逼房企变革，多元地产成为房企的“第二曲线”

“第二曲线”是什么呢？从我个人的观察来看，就是多元地产。

我们说消费有垂直消费，地产也可以有垂直地产，只不过是更有特色，对于产业链的内容更加丰富，不会像互联网这样直接to C，而是由很多的产业链组合而成。垂直类的地产比如物流地产，或者教育综合体，或者体育综合体统，我觉得这一类可以统一叫做多元地产，也就是地产“第二曲线”。

多元地产有几个特点，第一相对于传统的开发模式，具有很强的产业聚集的能力，另外一点就是原则上来讲，单位园区的产值更高，单位的开发规模可能更小，可能更分散。

下面我具体讲一下“第二曲线”。

第一就是数据来看不得不寻求转型，大部分开发商写字楼到了供大于求的阶段，可以看到大部分核心地区的写字楼空置率是大幅上升的。与此同时产业园区近期又受到很高的欢迎度，这里面有几点：一是很多城市核心区的写字楼，成本很高，而这个成本是不能让很多的创业企业、或发展中企业满意的。创业公司首选便宜的地方，加上考虑员工的通勤成本、租房成本，他可能去类似北京亦庄地区，就是城市的副中心，那么很多人才就会选园区内的企业工作。

二是产业园区吸引这些人的就是服务。产业园区的服务是超越写字楼的，我们鸿坤的产业园区，很多一线的员工都要帮助企业去报税，甚至帮助企业做高新科技企业牌照的申请，产业园区的运营人员是一定会配合做到的。园区服务的质量、内容等多维度都对很多地产开发商提出了新挑战。

另外，从开发商的成本结构来讲，也到了不得不寻找第二个增量的时机，可以看到开发商大部分的利润都被这几点吃掉了，第一是土地成本，第二是建设成本，第三是资金成本。

如果不发生大的黑天鹅事件，土地改革制度不发生根本改变的话，土地成本会一直往上涨，因为我们的土地供给是有限的。建设成本也是逐渐走高的，人力成本、施工成本、费用都是不断地上涨，除非有革命性的技术出现，比如新材料，比如建筑机器人，否则很难削减建设成本。

还有就是资金成本不太会降，大家都知道开发商很难从银行拿到贷款，大部分都是从金融机构或者是影子银行得到贷款，整体的占比不会降低，刨去资金成本和建设成本、土地成本，再刨去其他的费用，整体利润是一定往下降的。除非开发商自己降本增效，来增加毛利，但是在高度竞争的环境，降本增效不一定管用。在一个激烈的竞争环境里面，如果你按照原有的既定模式去做开发、销售、周转，这个利润慢慢就会被市场吃掉。对开发商来讲，最主要新的方向就是要迎接挑战，寻找一个“第二曲线”，就是我刚才说的多元地产的业务。

直播产业园、网红商场、物流园区都属于多元地产的范畴

举个简单的例子，这是一个网红产业图。其实大家可能有一个疑问，网红和地产有什么关系？

关系非常大，大家可以看看网红的产业链对空间的需求非常大，网红入住的公寓、网红培训的基地，再到直播电商的头部网红，要接受成千上百种的产品，就需要一个仓库或者供应链管理。还有就是直播间，我可能带货的是健身器械，那么直播间的灯管效果就要做的非常炫酷，如果是家电，那么直播间的装修风格可以更加偏小清新一些，还有的直播间可能去卖房子，那么这个直播间就需要装修成开发商样板间的效果，所以这个产品的维度和内容对于空间的需求是非常巨大的。

还有一些商业体的打卡地，我们之前把国风还有二次元和电竞融合在一起，做一个整体商业街的升级。类似这种，我们可能会有很多场景，或者围绕网络基地周边建设商业街，方便市场化运作的内容和产业，特别适合多元地产深入探讨的一个方向。

再比如物流地产现在也非常火热，我们现在可以看到很多开发商因为没有产业链或者没有物流产业链，可能会选择生鲜电商的头部企业合作，去做物流园区，去做冷链地产，我们觉得这一类的地产开发统一可归作多元地产的概念里。

地产4.0阶段，开发商需要具备产业培育能力、城市建设能力和资产管理能力

回到整体的发展环境，无论是商业地产、住宅地产、还是产业地产，现在都遇到了新的阶段、新的周期——就是从增量过渡到存量周期阶段，我觉得是可以定性成为地产的4.0阶段。

这个4.0是什么概念？

很多园区都会趋同于客户为主的思路或者产品为主的思路。大家可以看到产业地产4.0叫做产业社区，商业地产的4.0是社群商业，我们做的住宅地产可能会有更个性化的住房，比如小户型精装住房，满足90后个性化需求，比如大一些的房子还要满足老人带孩子的需求，各种各样的个性化需求会去丰富产品线。

在这样一个环境里面，开发商是需要有一个新的评价体系，我觉得大部分的开发商要具备这样三个能力：

第一个是产业培育的能力，对于大开发商来讲叫产业培育能力，对于小的开发商可以叫做对于某一类型产业的培育能力，比如说物流、教育或者体育。

第二个是城市的建设能力，对于大的开发商叫城市建设能力，对于小的开发商可以叫区域建设能力。比如说盖了一套商品房，未来的趋势肯定在商品房的附近落体育公园、学校，像商品房大部分都是老人购买，就要知道用户的需求，要建设相配套的医疗设施，都属于这个区域的建设能力。

第三个是无论大小开发商都是最重要的能力，要有资产管理的能力。

股权投资可以作为地产的黏合剂

对于开发商核心的指标是非常多的，而且门槛也非常高，对于开发商整体的要求也是有很多维度的结合。在这里想提出一个新的概念：就是产业效率，产业效率可以分为产业聚集效率，和产业分散效率，大家可以把这两个图看成一个立体的椭圆。

聚集的效率是椭圆投影到二维体面的一个展示，然后这个产业分散效率相当于椭圆的一个竖切面。当然大家都学过小学数学，椭圆有长轴和短轴，长轴长的企业产业链更完整，或者说得更普通一点，椭圆的体积越大，代表开发商的规模越大，椭圆的体积越小，代表开发商的规模越小。

如果长轴长是扁平的椭圆，就代表开发商产业链打通力非常强，产业链能匹配的服务能力更多，如果短轴长，说明能聚集更多产业，反映到立体上，可能椭圆是一个竖着的椭圆，可能投影到一个二维的话，圆圈更大，这个半径更长，这个椭圆是一个非常高纬度评价开发商具体能力的表现。

今天很难在这个有限的时间里面展开论述，我是希望以后大家能够关注我们的公众号“鸿坤亿润投资”，我们会就这个问题进行一个更学术、更结构化的系统讨论，跟大家叙述如何去阅读这样一个立体的椭圆评价体系。

对于这样一个产业效率来讲，或者说对于这样一个立体的结构来讲，我觉得对于很多开发商来讲是很难reach到的。这里面一定要有一个黏合剂，因为涉及的产业链太多，而且涉及到的不同专业领域的人也非常多，不是一个开发商就可以解决的。我们经过多年的摸索，股权投资是一个非常好的黏合剂。

股权投资有三个特别好的优势，第一个优势就是通过股权投资，开发商能够快速的跟优质的团队进行对接，成为股东就可以用我的人员和产业链上的人员进行融合、对接。

还有一个就是股权投资市场化的运作，让大部分的开发商少走很多弯路，但凡是开发商下场做实业就是赔钱的，不会做非地产以外的生意，对多元化业务的布局少走弯路。

第三，股权投资可以寻找到产业链优秀的项目，比如说可以投地产科技，我们可以布局国外的一些无人的挖掘机，或者是AI智能的施工机器人，对整体的施工建设提高效率。

整体来讲，股权投资作为地产的一个黏合剂，是非常有突出贡献的，大部分的房企应该布局股权投资，打通自己的产业链。

我们鸿坤亿润投资要继续做好这个黏合剂，继续布局产业链上下游的投资。同时我们也觉得未来会有越来越多的房企如果愿意参与到股权投资里面来。欢迎有同行布局股权投资跟我们互动交流，我们乐意分享，我们愿意建立一个地产股权投资的生态链，我们也愿意跟其他分地产行业的优秀企业家共同探讨地产到底往什么样的方向发展，到底如何做产业的升级，一起碰撞火花，精进合作。

今天就说到这里，非常感谢！